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并逐渐从结构性分化转变为全局性下滑

2020-08-10 21:52

中国房地产不会崩盘,城镇化发展是最大利好因素。中国有强有力的政府,也会适度调控。再加上一个最大利好——中国城镇化率还比较低,约为52%,剔除农民工等并未享受到城镇化人群,估计真实的城镇化率在40%左右,所以我们还有一段时间的转型期。

2015年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远,房地产企业可能会更加多元化。

宏观经济并不乐观,商品房库存也是天量,所以需要一个较长的去存货周期,这轮调整的时间比预想的长。人均住房面积是个伪命题,因为人们会不断地改善居住条件,所以未来的需求还是很大,无需过度忧虑。人口上涨的空间以及城镇化的推进,将拉动房地产市场回暖。预计2015年全国房地产投资增速仍然将会在10%左右。

未来几年中国经济增速还将慢慢下降,但产业结构却更为成熟,不再止步于做“世界工厂”,而是发现新的经济增长点。中国经济新的增长点有两方面:一是高科技、高增值产业;二是内部经济需求。

现在一线城市房价已经控制住了,其他城市稳中有降,如果这个趋势能保持住,那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。

不要再对房地产行业再次高潮抱有任何幻想,除了北上广深等局部地区,行业整体已经呈现过剩局面。

中国的房地产不可能再像5年、10年前那样发展了。如今中国的人均住房面积已经达到30平方米以上,可是现在中国每年竣工的房子是十几亿平方米。现在,地产商应该思考的是如何把已经建好的房子充分利用起来。

房地产业已经从高峰逐渐进入下行趋势,2015年房价将维持在平稳的状态,但销量会有上升,房企去库存、增加销量会成为2015年的一个主旋律。

新常态下,房地产的增长速度将明显放缓,但房地产仍然是重要的支柱产业。2015年9月供求关系会逆转,房价才会触底反弹并继续上涨。2015年很典型的刚需需求比去年大,在目前来说,不要认为1、2月份的降低以后会反弹,微观上说此时房产市场低迷。每个机构对政策的预测,楼市反弹的预测,都显示2015年明显好于去年。

2015年全国房价总的趋势看涨,一线和少部分二线城市楼市整体好于去年,但三、四线城市形势严峻,一些“地王”项目难以实现利润,部分商业地产亏本大甩卖,多地会出现土地流拍。

过去几年,房地产供应量过大,导致存货可能需要几年才能销售尽。同时,过高的财务成本也阻碍了内地房地产企业的发展。不仅是二三线城市,上海等一线城市的房产市场同样不乐观,未来两年,内地房地产市场将面临调整,房价极可能下降。

房地产行业集中度会进一步提高,2015年甚至到明年,很多中小房企会面将临更加困难的境地。对于现在房地产行业低谷来说,会成为大发展商的并购机会。也就是说房企两极分化会进一步加剧。这将是风险与机遇并存的一年,想要“脱颖而出”,就得看你是否抓得住机遇了。

随着城镇化进程的加快,房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了。2015年,万科真正稳定持续、有效率、有质量的增长才开始。也就是说,实现我的抱负和理想,2015年才刚开始。

通过5个条件可以判断房地产市场下一个高峰何时到来,这5个条件是:库存消化的速度、限制消费条件的改变、个人消费信贷的支持、货币政策的变动、长效机制的建立。预计到2015年中后期,这些条件将逐步具备。

值得关注的是,2014年以来,企业外部发展环境不断深化调整,中国经济“新常态”特征日趋明显。房地产行业在去年高位高速增长的基础上,出现了深度调整和分化,并逐渐从结构性分化转变为全局性下滑,一批企业经营困难加大,房地产行业“洗牌”在所难免。行业正从“规模”向“利润”换挡,房企竞争力从重“产品力”向“产品力+服务”过渡,以移动互联网为代表的新技术、新渠道、新模式改变了商业形态和市场预期,这些都要求企业要进一步创新商业模式、优化业务结构、升级产品服务,更多依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利,系统提升运营管理水平是房地产业的根本出路。

全年的主题是去库存,调控后遗症显露之年,楼市诡异之年。二手房成交继续萎缩,限购政策将在今年退出。曾经高精准预测2013年房价暴涨的余英经常在公开场合发出惊人之语,但一向乐观的他今年也变得谨慎了。

2014年全国楼市降温之际,潘石屹直言,“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险”。